近日小色尼姑庵，素有“东南山水甲天地”之称的温州，卖出了三块地。

公开信息深刻，7月26日，温州成交三宗涉宅用地，其中龙港商住地块，由龙港市城市竖立发展集团有限公司底价竞得；苍南县两宗地块竞价强烈，最终由苍南县城市投资集团竞得。三宗地均由当地城投拿下，激励阛阓一阵怜惜。

现实上，近两年来，像温州这么由城投“托底”土拍的情况并不罕见，且城投全体的投资边界，比遐想中还要大。

克而瑞近日研报默示，往日三年房地产调遣期，房企在投资上呈现两个特征：第一，民企大齐退出，央国企独占鳌头；第二，城投大面积托底地盘阛阓，但“开导身手”是硬伤。

这一行变力度有多大？数据深刻，2021年之前，民企在新增拿地TOP100中投资金额（全口径）保握在2万亿元以上，占百强比重60%以上；2022年、2023年呈现断崖式下落，拿地金额占比下降近40个百分点，拿地金额较2020年岑岭下降近九成。

民企投资黯然有客不雅及主不雅成分，一方面阛阓销售疲弱导致销售回款困难，另一方面三说念红线之下，民企不断追求加杠杆带来的经营危境、现款流危境蚁合爆发。

阛阓洗牌之际，央国企莫得悬念地“扛起投资大旗”，在近三年新增拿地金额TOP100中，央国企2022年、2023年的投资金额占比超越60%，较2020年增长了近28个百分点。

与此同期，各地城投公司成为一股不成冷落的力量，经常“扫货”土拍阛阓。

克而瑞默示，从2021年至2024年5月，30个重心一二线城市成交的含宅用地中，有46%的地块由城投公司竞得（含联结拿地），拿地金额占比也高达33%。从幅数或金额角度看，城投公司均是占比最高的类型，亦然阛阓下行阶段维稳地盘阛阓的繁难支持。

值得夺目标是，与雷厉风行的拿地作为比较小色尼姑庵，城投平台后续的开导节律特地拖拉。

据克而瑞统计，2021年于今，城投拿地样貌中沿途开工的地块仅20%，加上部分开工地块，总体开工率22%。即即是技术较早的2021年、2022年，城投拿地开工率也仅30%、27%，而同期央企开工率平均在75%以上，场地国企高达85%，民企也有近五成开工率。

“往日三年受各式成分的影响，城投险些拿了中枢城市近半数地盘，而开工、开导的三三两两，寻找代建开导的一样较少。”克而瑞称，城投拿地未开工面积近3.3亿浅近米，乐不雅测算异日开工的占比仅15%，原因是其运营专科度不足边界国央企和高盘活民企。

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易居商议院商议总监严跃进对此默示，这两年土拍阛阓一直是城投“托底”气象，某种程度上亦然场地政府踏实地盘阛阓的策略，是以会出现只辩论前期地盘来回、后续开导跟不上的情况；此外，近两年阛阓去库存压力较大，前期所拿地盘开导上风放松，会出现闲置、开工不到位的情况。“不少城投企业前期来回积极，但目前开导停滞，其实这亦然一种潜在的风险。”

2024年以来，城投凶猛的拿地势头有所放缓，有业内不雅点称其“托底身手下滑”。

华泰证券默示，2024年1～5月，中指口径寰宇地盘出让金 7513 亿元，同比下降37%，广东、安徽、宁夏、贵州等区域下滑幅度较大。城投拿场地面，前五月城投拿地金额1784亿元，同比下行16%，拿地放缓或主要因为平台现款流压力增大，托底身手下滑。

华泰证券续称，城投债务本金多以“借新还旧”样貌滚续，但债务利息部分则需偿付。2023年，寰宇城投付息支拨3.43万亿元，而2023年寰宇政府性基金收入为6.62万亿元。由于政府性基金收入存在城投托底拿地部分，且仍需扣除征地、拆迁、抵偿等用度，预测仍有偿付缺口。

此外，目前场地政府靠近的“战略性”任务并不少，比如收储新址、二手房转为保险房等，这一样需要调解资金问题，城投平台还能否不绝“托底”存在省略情趣。

后市走向仍待不雅察，但城投现有土储若何消化，是近在目前的问题。

“城投拿地后的前程，无外乎联结开导、代建开导、或再次转让地盘三种。”克而瑞默示，因央国企多选拔独安靖中枢城市投资优质量块，或早在拿地之初就与城投达成联结契约，城投与其联结开导的可能性，会跟着地盘开工技术的延后而越来越小。

寻找代建企业开导，则成为城投拿地后的“中良策”，表面上异日代建空间宽绰。

克而瑞通过对29个重心城市、近万在售商品住宅样貌梳理后发现，目前中枢城市买卖代建比例仍然较低，在近1万个在售样貌中，代建比例（按样貌个数）仅有1.67%，与施展国度较高的代建渗入率比较，异日还大有可擢起飞间。

城投拿地的代建比例一样不高，一方面城投本人开导意愿不足，与其本人债务压力也接洽系，另一方面阛阓下行，即即是优秀的代建企业操盘，销售不成控风险仍大。此外，城投的开导理念以利润为主，“少赚不亏”的底线念念维下，样貌进程会较为滞后。

诚然代建全体占比较低，但比年来该阛阓仍在渐渐发展。2020年、2021年，克而瑞29个样本城市开盘的样貌中，代建占比不足0.7%，但2023年比例达到4.65%，2024年进一步增长至6.28%。

“商品住宅项方针代建中，城投公司在蚁合供地托底拿地的样貌是主要起首，由于城投公司本人在开导运营、资本规矩等方面身手不如专科的开导商，因此在城投托底拿地后，由专科开导商进行全经过代建代销办事，可已毕双赢。”克而瑞称。

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孙梦凡

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